Key Points

·大阪市南部二手房价涨幅最高的三个站：あびこ站（我孙子駅）、今川站（今川駅）、田边站（田辺駅）；

·在越来越多人倾向于搬到近郊居住的大前提下，郊区的周边建设也能满足日本人的日常生活；

·发达的交通使得闹市区与相对安静的区域之间「距离」变短；

·大阪市南部不动产投资潜力不亚于首都圈，其低地价、租售比高、租源稳定。

房价涨幅最高的三个站是……

随着最近一段时间日本开始进一步开放对持有在留资格外国人的入境限制，许多看好日本房产的投资者也在开始摩拳擦掌，计划着如何配置自己的海外资产。

同样，上个月比尔·盖茨入股五家日本商社的新闻也在网上被铺天盖地的报道。许多迹象表明，投资日本市场的机会现在已经到了。

在日本的不动产投资中，除了因要举办奥运会而受到「重点关注」的东京以外，大阪的不动产市场在近几年受到的关注度也依旧火热。

根据ダイヤモンド不动产研究所（钻石不动产研究所）公开的数据以及日本土地价格网的资料显示，大阪市的房价以及地价在近几年中，总体都呈现上升的趋势，购房需求依旧火爆。

选择日本的不动产，很大程度上我们会从其周边的商业丰富程度、交通便捷程度、人口的流动以及教育设施的覆盖程度等方面入手，从侧面了解一个物件潜在的商业价值。

其中，交通方面尤为重要，也是租客们在挑选房子是优先看中的一点。

如果是选择大阪市的南部（阿倍野区、住吉区、住之江区、东住吉区、平野区），那么我们应该在哪里选购房产呢？

以二手公寓举例，为了回答这个问题，那就必须得对大阪市南部地区重要铁路线上的二手公寓，根据其房价的涨跌、综合收益等进行排序。于是我们就得出了「大阪市南部房价涨幅最高的三个站」，分别是あびこ站（我孙子駅）、今川站（今川駅）、田边站（田辺駅）。

距离不再是租客最纠结的因素，生活方便才是

为什么不选择大阪市的市中心区域作为参考对象？

一方面是因为市中心的地理优势起到对房价的决定性因素，从这两年的大阪市中心的夜间常住人口排名日本第三，而白天的流动人口则以353万人位居日本第二。如此高的人口密度，必然会促使当地的房价、地价增长起伏过大（这点通过公示地价的涨幅程度以及中心区域的单价便能看出）。

大阪市政府于2020年4月公布的2018年大阪现状分析

另一方面，今年随着远程办公的普及，日本人口在这半年内从市中心搬到近郊的趋势越来越明显。因此选择了大阪市南部的阿倍野区、住吉区、住之江区、东住吉区、平野区这5个区，来看看这些区域内的站台对房价的影响。

从总体上来看，在统计的29个车站中，二手公寓房价相比5年前，共有11个车站附近的房产价格呈现上升的趋势，最高涨幅可达22.4%。

与其他车站相比，あびこ站周边二手公寓的涨幅价格非常出众。紧接着是涨幅同为9.6%的今川站（东住吉区）和田边站（东住吉区）。

从地理位置上来看，这三个站都并非处于中心区域，他们并不直接依靠商业设施来为自己增光添彩，不过却以交通方便出名。这些车站都能很方便地到达著名的梅田站以及难波站等主要车站。

因此可以认为，日本租客面对「距离」这个选房标准来看，其诱惑力现在已经逐渐被「生活便捷」所取代，也是这些站受欢迎的原因。

便利性和适居性之间的平衡

增长率第一的あびこ站是位于住吉区的大阪地铁御堂筋线的车站。从あびこ站到天王寺站只要8分钟、到难波站15分钟、到梅田站24分钟，全都无需换乘即可达到繁华商业区的交通便利的车站。

如果从あびこ站东侧稍微走一点，就能看到「地下鉄あびこ中央商店街」（地铁我孙子站中央商店街），这边由于是附近比较综合的商店街，因此无论是白天还是夜晚，光顾的人都很多。

车站周边还有开到深夜的超市和药店，生活在这里周边的市民，平时不会因为购物不方便而感到困扰。

同样，医疗机构以及学校也在徒步范围之内，无论是对于单身职员还是一家三口，生活在这里的便捷性和宜居性是此区域房价看涨的理由之一。

和あびこ站出来一样，同处东住吉区的今川站以及田边站周边几分钟的徒步范围内，必然会有一家类似于スーパーサンエー的综合型超市。

尽管不像商店街那样购物时拥有很多的选择性，但至少满足日常生活的物品这里应有尽有。

大阪南部区域的不动产优势在何方

投资日本房产，在此前的几篇文章中也多次提及了，千万千万、一定一定不要抱有「靠房价和地价的猛涨猛跌赚收益」的心态。

做所有的长期投资，尤其是日本房地产这一块，细水长流永远是王道，一定要将租金收益放在首位！

接下来看看大阪市南部各站的二手公寓综合收益排行榜。

综合收益包括两部分，一部分是之前说到的房价涨幅、地价涨幅的收益，另一方面便是租金收益的涨幅。因为租金这一块，除了租住的人会非常在乎以外，投资者也非常在意。

如果一个车站周边的房屋，其购入时的资产价格在投资者的预期范围内，并且综合收益能够令其满意，那么这套房产十有八九就是最终成交的那套。从综合收益率排行榜来看，排在前几位的车站和前文中同区域二手公寓房价的涨幅排名几乎差不多的，第1名是あびこ站，第2名是田边站，第3名是今川站。

而且在全部的29个车站中，有17个车站的综合收益都超过了5%，可以说大阪市南部区域的人气非常稳定。

如果细看这张表可以发现，有些像北加贺屋站这种在5年内的房价跌幅达到5%的情况下，其综合收益依旧能坚挺在5%，这足以说明日本房屋的稳定租源在很大程度上会影响你的投资收益。

那么相比于炙手可热的东京房产，大阪房产的优势在哪里？

涨幅大、地价低、租售比高

不是说不看地价房价的吗？怎么现在大阪的房产优势又在地价上了？

投资收益可以忽略房价和地价，但是当你购入一套为你「赚钱」的房产时，面对收益相同的情况下，你是愿意花更少的钱还是花更多的钱呢？

想必人人都会选择前者，而且同样是公寓，不同地区，我们的投资思路也不同。

还是拿东京和大阪来举例，东京是人口密度最高的城市，很多世界500强公司总部都在东京，在如此寸土寸金的地方，必然会导致居住用的房产地价不断上涨，与此同时租金也会水涨船高。同样是公寓，面对人口流动如此之大的城市，用作短租会比长租的收益更高。

相反，大阪的人口在近几年来非常稳定，不太会出现频繁的流入流出。再加上地价低、房价低，那么给到租客的租金就会相对友好，租客更加愿意长期居住，因而更适合长期出租，租售比高。

最后还是忍不住多说一句：细水长流最重要。

现在的日本人非但没有因为新冠的影响而产生退租的现象，反而因为习惯了新生活模式而对住所产生一定的依赖感。因此挑准好位置的日本房产后，拥有稳定租金才是投资者们当下应该考虑的事。

参考资料：

[1].大阪市南部で住むべき駅ランキング全29駅！

あびこ駅の中古マンション価格は约22％も上升！【完全版】

[2].平成30年度大阪市の现状分析

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