日本房产投资大揭底！表面回报和租金收益究竟差多少？

 

有不少投资者在选择日本投资公寓的时候会有这种疑问，「为什么经营一年的房子，实际收益却和自己一年前的演算回报有出入，这部分钱到哪里去了？」

 

相比国内的房屋频繁交易赚取回报，在日本经营一间投资公寓相对就比较复杂，它牵涉到的可能就不单单是税费和折旧。在房租每月定时到账的同时，还会有一定比例的必要支出，那么作为投资者，控制这些支出就显得尤为重要。

 

我们就以二手公寓为例，如果投资的是一个地段比较热门的1室的单身公寓，那么根据建筑物的房龄、面积、楼层等等不同，每月会产生一笔约1万日元~1.5万日元（约合人民币560元~840元）不等的维护费用。（当然具体费用与房屋的房龄、面积以及地段息息相关）

 

这笔费用主要包含了以下3个部分：

 

1.管理费

 

如果我们不是购买一整栋公寓，而是买整栋中的一户（即「区分マンション」），那么很大程度上会委托给管理公司，在国内就相当于是请物业公司来帮忙维护大楼的物业费。

 

这笔管理费通常在我们所拿到的房源盘纸上也会以「管理费」明确列出的。

 

管理公司每月会向整栋楼的户主收取这项费用，用于雇人来清理楼房的专有部分和公共区域，比如电梯的定期检修、公共区域的清扫等，目的是为了让大楼维持一个良好的状态，用于大楼公用部分的日常管理维护。

 

 

2.修缮基金

 

修缮基金一般也由管理公司来保管，这笔钱主要是用于大楼长期修缮的储备基金，一般用于日常老化的修补、外墙、屋顶的修复、各种设备的更新费用等。

 

比如日本物业管理有不成文的规矩：下水管道每年使用高压清洗装置疏通一次；电梯每3个月检查一次，每15年更换一次。室内消防探测系统每年检修一次；外墙一般每10年翻新一次；屋顶的防漏系统每5年补修一次，每10年大修一次。这些开支基本都是由修缮基金里出的。

 

管理费和修缮基金就好比维护公寓大楼的「软件」和「硬件」，前者让居住者生活更加舒适，后者保障了居住者的安全。

 

日本公寓的管理公司做事还是比较可靠的，会根据公寓楼的情况制定修缮计划，定期或者不定期地对公共区域进行不同规模的修缮，让公寓楼整体常用常新。

 

 

3.火灾保险

 

尽管现在日本的建筑法规定了公寓大楼建造时的强度，但是为了应对火灾和地震，纳入火灾保险也基本是日本公寓的标配。

 

日本的火灾保险涵盖的范围很广，像是一般的火灾、雷击、雪灾等等都会保险，而且根据签订的合同类型不同，保险范围还会相应扩大，一般火灾保险的合同期限大多设定为10年或5年。

 

以面积70㎡、房龄10年的东京二手公寓，面积70㎡为例：

 

火灾、雷击、破裂、爆炸、风灾、冰雹灾、雪灾的情况，10年一共是35030日元（约合人民币1961元，每年196元，每月16元）。

 

在上述基础上加上漏水、盗窃、外部物体掉落、暴动的情况，10年一共是51790日元（约合人民币2900元，每年290元，每月24元）。

 

在上述基础上加上漏水、盗窃、外部物体掉落、暴动、破损、污损的情况，10年一共是61850日元（约合人民币3463元，每年346元，每月28元）。当然这些基础数据仅供参考，房子的情况不同，火灾保险的金额还是有区别的。

 

 

除了以上3个部分的维护费用以外，经营日本公寓过程中还有一笔税费，也是每年定期支出的。税费主要包含固定资产税、都市计划税（固都税）。

 

固定资产税的税额为房屋评估价的1.4%，都市计划税的税额为房屋评估价的0.3%左右（东京23区为0.3%，各区标准不一）。

 

以上的费用是能够由投资者自己估算出来的，其实除了每月和每年的运营成本外，其实还会有一些「隐藏」的经营成本。

 

比如租客搬家时的设备维修以及更换的费用、招租时的广告费用、空室期间的清洁费、墙纸更换费用以及地板更换费用等等。这些费用可能会出现在租客更替的时候，也可能会出现在那些粗心大意的租客的日常生活中。

 

 

无论是租房还是买房，「新」这个字的吸引力都比我们想象的要大。而投资者每月支出的「管理」和「修缮」费用就是使公寓保持良好状态而不至于价值下落的必要手段了。

 

因此我们在选择投资房时，一定要注意两点，第一是该物件的管理费是否合理，第二就是查看近期的修缮记录。

 

对于第一点，虽然管理费低确实能提高总体的租金收益，但是管理费过低也就意味着可能会出现管理不尽如人意的情况，这点会直接影响到房屋能否顺利出租甚至租金的高低，因此我们不建议大家选择管理费过低的房源。

 

给个数据供您参考，据调查，日本首都圈的二手公寓，其每月管理费平均为188日元/㎡，约合人民币11元/㎡。

 

 

大规模修缮记录也是我们在购房前需要询问的，对于此前没有进行大规模修缮、购入后马上就要大修的房源就要注意了，这代表着在买完房子之后，如果遇到修缮金无法足额支付修缮，是要额外出钱的。最好是挑那些距离大规模修缮还有很长时间的房源，或者那些刚进行过修缮的房屋。

 

以上今天所说的各种注意事项都是为了能让投资者在投资公寓时，尽可能控制好经营成本。当您既选择了热门地区的房源，又事先做足功课，善于利用贷款，其实是不用愁租金回报的，切记投资日本房产是一件细水长流的事。

 

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