【贷款专题】2024最新版：外国人投资日本房产，如何搞定贷款？

目录

• 1、日本买房贷款概要
• 2、外国人在日本买房如何办理贷款?
• 3、外国人办理日本买房贷款的4大注意点
• 4、如何评估我的贷款金额上限？
• 5、可以为外国人提供购房贷款的银行推荐
• 6、2024日本购房贷款最新政策解读

1、日本买房贷款概要

众所周知，日本央行长期实行超低利率政策。日本本国人购房的话，如果是自住房，不仅可以享受低于1%的超低利率，条件优越者更可以0首付购房。

据最新的一份调查显示，在申请住房贷款买房的日本人中，“首付为零”占到了近3成。另外，在日本申请贷款买房，还可享受房贷减税政策（住宅ローン控除），减税额甚至可能会高于还款额。这样的福利实在是让人羡慕。

一般来说，大部分日本金融机构发放购房贷款，需要满足以下条件:

（1）贷款年限：需大于等于10年（因此，只拿3～5年日本签证的外国人，很难申请房贷，但也不是完全没有办法，后文讲详细介绍）
（2）借款人年龄：一般来说，借款人需要在20岁到65岁之间
（3）还款负担率：原则上，年还款金额不超过年收入的35%
（4）工作年限：这一项代表的是收入的稳定性，一般来说正社员，工作超过3年会比较好（工作年限越长，对审核越有利）

上面提到大部分银行要求贷款年限高于10年，但是这并不代表没有永住的外国人就无法申请日本购房贷款了。事实上，有一部份日本金融机构，专门开发出针对海外投资者的购房贷款产品。只要符合各金融机构的审查条件，就有机会成功申请日本房贷。

此专题主要介绍以外国人为对象的日本购房贷款，包括持长期签证的在日外国人，以及没有长期签证的海外投资者，分别来进行介绍。想在日本买房并办理贷款的读者，可以参考以下内容，也可咨询 神居秒算，找到最适合自己的购房方案。

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2、外国人在日本买房如何办理贷款?

（1）持日本长期签证的在日外国人

投资类房产。除去10万日元的首付金，房子全款和初期费用都可以贷款。初期费用包括，中介费、印花税、登录免许税（也就是房屋过户的税费）、不动产取得税、司法书士登记费用、地震火灾保险费等，一般占购房款的6～7%左右。

投资房贷款申请条件：

（1）职业：在上市公司或资本金1亿日元以上的公司工作，或公务员、医生、律师等稳定职业
（2）年收入：500万日元以上
（3）工作年限：1年以上
（4）贷款利率：1.575%～1.8%
（5）贷款年限：1～35年
（6）申请资格：有永住权（无永住需10～20%首付）
（7）申请资料：住民票、印章证明、课税证明、在留卡、保险证等

自住类房产。在日本，自住房和投资房的贷款利率是不同的。日本的自住房贷款利率极低，实际上可以算作是一种带有福利性质的贷款了。因此审核条件也比较严格，基本上对象仅限于日籍（或日籍配偶）、持永住签证的外国人。

自住房贷款申请条件：

（1）申请资格：日籍、持有日本永住权的外国人，居住在日本国内者
（2）借款人职业：有 1 年以上稳定收入的正社员，或有 2 年以上稳定收入的公司董事、自营业者
（3）借款人年龄：年满 20 岁以上 65 岁以下，且贷款终止时年龄不超过 75 岁
（4）资金用途：【购买、兴建】申请者本人或其家庭的居住用房屋
（5）贷款金额：一般情况下，500万日元以上，1亿日元以下（非永住一般需要首付20%以上）
（6）贷款期限：不超过35年
（7）贷款利率：可低至0.3%
（8）是否需要保证人：非永住的借款人，一般需要日籍保证人

（2）无长期签证的海外投资者

近年来，海外投资者的资金不断流入日本房市。2020年1 - 9月的统计中，海外资本在东京等首都圈的房地产市场投资额超过194亿美元，位居世界投资市场首位。首都圈平米单价也已连续19个月上涨。

接下来，我们 以中国大陆的购房者为例，介绍以个人名义申请日本购房贷款的条件：

（1）确保在国内每年有30万元及以上的人民币收入，以及能提供近两年来的税单
（2）需要提供3~5个月以上的「非大陆地区收入证明」，其中收入需要覆盖贷款每月还款的1~1.5倍左右（含海外房租收入）
（3）在申请贷款过程中必须由本人亲自赴日1~2次，银行面谈审核
（4）贷款金额：银行对房产评估金额的50%~60％
（5）贷款利率：2.8%～3.8%
（6）贷款年限：最长15年，且贷款结束时不超过65岁
（7）申请贷款者必须会说中文或是日文

审核所需资料：

（1）身份证
（2）护照
（3）健康诊断书（体检报告）
（4）在职证明书
（5）个人征信报告以及公证书

对于需要贷款的不动产而言，还需要提交不动产买卖契约书的复印件、重要事项说明书的复印件、房子的藤本以及房子的公図之后，就进入贷款流程了。通常来说，客户在将房屋和本人信息提交给银行时需要承担一笔「贷款评估费用」，用以确保是否可以申请贷款。

通常而言，3000万日元及以上的新房，是不需要缴纳物件评估费用的。同时， 还有一部分房屋是银行不建议贷款的，例如旧耐震的房源、只拥有借地权的房源以及道路界限不符合法律标准的物件，这几类房源并不是不能贷，只是可以贷款的可能性较低、耗时较长。

如果是购买高额大型物件的投资者，也可以通过在日本设立法人公司，以公司名义贷款买房。

以公司名义购房申请贷款的条件：

（1）贷款金额：一般不超过10亿日元，或银行评估额的75%
（2）贷款利率：2.8%～3.8%
（3）贷款期限：一般不超过25年

以公司名义贷款购房的优势：

（1）贷款申请的难度低
（2）有助于办理经营管理签证
（3）可以合理避税

3、外国人办理日本买房贷款的4大注意点

注意点1：如何提高贷款的审核通过率？

外国人要想在日本获得购房贷款，拥有永住权是非常有利的条件。
如果没有永住权，满足以下几点也将有助于你申请日本购房贷款：

（1）有一个日本公民作为保证人
（2）选择本国银行，如中国银行东京分行
（3）提高首付款比例
（4）注册公司，并以公司名义投资房产

注意点2：如何提高贷款上限金额？

（1）其他条件相同的情况下，选固定金利（利率），贷款上限金额一般会高于选变动金利
（2）提前还清其他借款，取消或解约不必要的信用卡，有机会提高贷款上限金额

注意点3：申请贷款的时机很重要！

一般来说，在提出购房申请之前，最好与贷款银行进行商谈咨询。
在通常的情况下，日本的购房协议会包含一项条款，允许买方在支付全部房款之前，融资开始的情况下取消交易而可以不用支付违约金。然而，在实际情况中，这意味着卖方只会与买方进行交易，而买方可以提供一些可靠的融资保证。

注意点4：尽量不要提前还清贷款！

贷款合同一旦订立完成，如需提前还款，大部分银行都需要收取提前还款手续费。
况且相对于中国，日本贷款利率低了不少，实在没有必要提前还款。

4、如何评估我的贷款金额上限？

长期居住在日本的外国人，可以用自己的年收入来大概估算可贷款的金额上限：

年收入（日元）	贷款金额上限（日元）
300万	2040万
400万	2720万
500万	3400万
600万	4080万
700万	4760万

※以上通过还款负担率（年还款金额占年收入的比率）25%、贷款利率1.5%、贷款期限35年、等额本息、发奖金时不另加额还款的条件计算得出。
※实际金额以银行审核为准。

5、可以为外国人提供购房贷款的银行推荐

1、Tokyo Star Bank

以在日本投资房地产为目的, 由外国投资家设立的公司，以及由在日本拥有居留资格的外国人共同创立的房地产投资用贷款。
https://www.tokyostarbank.co.jp/hojin/solution/industry/inbound/

2、新生银行 Investment& Finance

持有香港特别行政区或是日本护照，现在住在香港的非本地居民客户可申请的投资贷款。
https://www.shinsei-if.com/en/real-estate/overseas.html

3、Ｏrix银行

不需要永住权。
居住在日本的外国人在上个年度的收入须超过 700 万日币以上。
对于申请的物件, 在结构、面积、楼龄、用途上有各种限制。
http://www.orixbank.co.jp

4、PRESTIA（SMBC 信托银行）

不需要永住权。
居住在日本的外国人，在上个年度的收入须超过 700 万日币以上。
不需要保证人。
对于申请的物件，结构、面积、楼龄、用途上有各种限制。
https://www.smbctb.co.jp

5、United Overseas Limited Bank(UOB)

外资银行、外国籍投资家皆可申请。
http://www.uob.com.sg

6、中国银行

拥有日本在留资格的中国公民。
http://www.bankofchina.com

7、交通银行

有居留资格的外国人，年收入400万以上。
http://www.bankcomm.jp/CN

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6、2024日本购房贷款最新政策解读

有意向在日本购房的投资者，最应该关注的就是2024年日本购房贷款减税的最新政策，因为这直接影响了投资者每年能抵扣的税款以及可贷款限额。日本的住宅贷款减税政策是一项非常重要的减税政策，它可以将年末时住房贷款余额的1%，从原本要支付的所得税和居民税中扣除。

在最新的2024日本购房贷款政策中，主要变化在于贷款税率下调以及享受时间延长。首先原定于2021年末到期的减税政策将延长至2025年（原10年延长至13年），其次是所得税与居民税扣除率从年末累计贷款余额的1%降低至0.7%。对于普通新建住宅，自2022年起年末贷款余额的上限从4000万日元减至3000万日元，而且申请对象的年收入将从低于3000万日元下调至低于2000万日元。

这次住宅贷款减税税率的降低，其实就意味着以后在日本交的税金要变多了。假如2021年购房者的年末贷款额为4000万，按照现行的减税政策，当年最多能抵扣的税额为4000×1%=40万日元。而到了2022年之后，最多能抵扣的税费则降至为3000×0.7%=21万日元，也就是说，税改后的贷款购房者，每年将会多交29万日元的税！💰

目前日本房地产市场的新房、次新房以及二手房流通火热且紧俏，所以说，未来贷款买房的难度会有所上升，留给贷款购房者的福利时间真的已经不多了！

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