大部分投资人投资房地产时最关心的莫过于贷款金额以及房贷的利息。投资日本房地产其中一个常常被忽略的项目就是「火灾保险」。许多投资人时常会认为保险相对而言没有那么重要。通常也没有货比三家，就直接加入银行推荐的保险方案。

 

本篇文章会针对投资房地产为何一定要加入火灾保险？这份保险可以保证您什么权益？以及如何选择合适的火灾保险进行说明。

 

加入火灾保险的重要性

 

1.若不加入火灾保险则无法申请融资

 

火灾保险之于购入房地产是必要的条件。不论是购入自住用还是投资用房地产，都必须加入火灾保险。特别是如果投资人预计申请贷款，加入火灾保险更是必要条件之一。

 

火灾保险之所以如此重要在于这份保险是特别针对火灾或其他自然灾害或意外情况进行担保。如果发生万一，对于银行而言，也能够降低无法回收贷款的损失（风险）。

 

例如当建筑物受到损害，在复原的期间无法收到租金，容易造成房贷的滞纳。火灾保险则可以降低这个损失。不仅是对于投资人，对于银行双方都是一个风险担保的手段。

 

 

2.加入火灾保险能够将投资风险降到最低

 

以下列举几项常见的房地产投资的风险，火灾保险能够在以下任何一项风险发生时，将损失尽可能降到最低。

 

投资不动产时的主要风险：

 

◆ 空置

◆ 迟交租金、租金的变动

◆ 物件（房地产）价格的变动

◆ 利率的变动

◆ 房源流动性的风险

◆ 建筑物本身的老化、翻新及维护的必要

◆ 遭遇自然灾害或突发意外

 

火灾保险除了针对人为不可控的自然灾害或突发事故、意外进行赔偿，针对因为房客或第三人所造成房间的损坏、脏污或导致建筑物受损的情况也能进行一定程度的补偿。

 

对于投资人而言，有许多因素都可能会造成房子受损。这些情况通常都需花费高昂的整修费用。

 

为了不让投资人因为自行负担整修费用，反而对自身的投资收益造成影响，火灾保险可以替投资人担保一定的损失。

 

 

火灾保险理赔范围

 

火灾保险针对不动产可担保的范围主要如下：

 

◆ 火灾、落雷、爆炸

◆ 风灾、冰雹、雪灾

◆ 水灾

◆ 漏水、渗水、浸水

◆ 外部物体造成的冲撞、干扰、骚扰、破坏

◆ 盗窃

◆ 突发事故造成的损坏、脏污

◆ 临时费用补偿条例

◆ 建筑物管理赔偿责任补偿条例

◆ 电路、机械事故补偿条例

◆ 律师辩护费用条例

◆ 租金收入补偿条例

◆ 屋主费用补偿条例

 

其中第一项和第二项为必须加入，其他则可根据屋主个人判断选择性加入。

 

（1）火灾、落雷、爆炸、爆裂

 

火灾保险的最基本内容为针对因为起火造成的房间的损坏进行赔偿。其中也包含针对为了救火，进行灭火时造成的淹水或浸水所做的保险赔偿。虽不是起火点，但因为邻近的火灾受到波及也在理赔范围内。

 

除了一般所认知的火灾意外，近年来因为豪雨和落雷造成的电线短路或网路的损害也在火灾保险的理赔范围内。

 

（2）风灾、冰雹、雪灾

 

风灾的理赔基本上如果因为风压的关系，造成玻璃破裂则可申请理赔。但若是因为屋主放任门窗大开，造成屋内损害则不在理赔范围。另外，因为下雨漏水也不进行理赔。

 

雪灾的理赔定义则是因为积雪造成房屋超过负重，造成的屋顶塌陷或房屋塌陷或是雪崩，才在理赔范围。因为融雪造成屋子进水、漏水或除雪作业中发生的意外则不算在此范围。

 

（3）水灾

 

水灾的补偿则针对台风、豪雨、融雪造成的洪水、涨潮、土石流并造成房子的地面淹水超过45公分。或建筑物本身因为水灾超过30%以上的面积造成损害得以申请理赔。

 

（4）漏水

 

因为排水设备或管线的老旧、损坏造成的漏水或渗水。因为其他住户的原因造成自己的屋内漏水或进水都可算在赔偿范围内。

 

（5）外部物体的落下、冲撞、干扰、骚扰

 

这部分一般指的是车祸造成的冲撞、碰撞。其他如因外部物体砸中房子本身造成损坏也可申请这类赔偿。上述车祸造成的损坏，一般可以从车子保险中申请到保险金。但若是没有车子保险或酒驾的状况，则无法申请车险理赔。这种情况则可以从屋主的火灾保险申请到保险理赔。

 

另外所谓的「骚扰」这里的定义为因为抗议活动、群众暴动所造成的建筑物损坏。

 

（6）窃盗

 

因为窃盗、偷窃、入室抢劫等造成的门锁破坏或门窗破裂、建筑物设备被盗的情况，可申请理赔。若发生屋内的财物被盗的情况，则可以从火灾保险申请理赔。火灾保险不仅是购入房地产的屋主需要加入，根据日本法令规定，租屋也需强制加入火灾保险。（房间承租人为保险申请人也是被保人）

 

（7）突发事故造成的破坏或污损

 

这里所说的破坏或污损范围很广。一般而言，例如家具撞到墙壁，导致墙壁破洞、水管因为冻结爆裂造成屋子受损等突发情况都可算在内。

 

（8）临时费用补偿特别条例

 

这个特别条例适用于当理赔发生时，保险理赔金可在上乘一定程度（如10%）。保险受益人可自由使用这笔钱，例如用于清理事故现场、用作修复费用、支付搬家费、作为慰问金等用途。这笔金额可以用于那些保险无法理赔的花费，减轻补偿对象的负担。

 

（9）建筑物（管理）赔偿责任特别补偿条约

 

因为持有或负责管理的房子的突发原因造成事故、死伤、财物遗失等赔偿可利用保险负担。例如楼梯扶手断裂造成坠落事故、排水设备故障导致住户家中淹水等。更加重大的造成重伤或死亡的突发事故也能透过这项特别条约获得一定的赔偿。

 

（10）电力、机械故障之事故赔偿

 

因建筑物的机械设备、电力发生故障或因导致事故，可申请保险赔偿。如果投资人所持有的是整栋大楼，万一电梯故障、排水设备故障、机械式停车场故障、太阳能板故障或导致事故，投资人个人所需的花费或赔偿金额会相当可观，所以这项保险千万不能遗漏。

 

不过如果是因为长年使用机械设备老旧导致的故障，或是因为老鼠、害虫造成的故障则不算在保险理赔范围。

 

（11）律师费补偿特别条约

 

虽然雇用律师帮忙交涉能够让事情快速解决，但律师费也相当可观。因此火灾保险中也有针对律师费用的补偿条约。

 

（12）租金收入补偿条约

 

如果出租中的房子因为一些突发状况导致租金收入中断，火灾保险中也有针对因为突发事故导致租金减少的特别补偿条约。可以针对屋主无法收到租金的期间，进行金钱方面的补偿。

 

这项条约对于使用贷款的投资人而言相当重要。租金收入中断很可能会导致付不出贷款，这项条约可以暂时缓解投资人的不安。但要注意的是只是单纯因为租客退租或是找不到租客导致无租金收入，并不在此赔偿范围。

 

（13）屋主支出费用特别补偿条约

 

出租的房子发生租客自杀、他杀或是租客孤独死造成房子租不出去或是不得已调降房租。这项条例可以针对减少的租金部分、恢复原状所需的清洁修复费用、遗物整理费用进行补偿。

 

地震保险要另外加入

 

要注意的是火灾保险赔偿的范围并不包含因为地震或海啸造成的损害，需要另外加入。

 

 

因为租户的不小心而造成的损害

可由火灾保险赔偿

 

因为租户不小心造成屋子的损害，如不小心导致失火、漏水等赔偿责任原则上由入住者自行负担。

 

入住者（租户）可以透过租屋当时签订的火灾保险里的「租屋者赔偿责任补偿」条约获得一定的补偿。如果当初租户入住时并未签订火灾保险，屋主则可以透过自己加入的火灾保险获得屋主应有的赔偿。

 

本篇文章主要列举并讲解了火灾保险能理赔和不能理赔的范围。希望能让投资人对于日本的房地产保险有个较清晰的认识。下一篇文章会延续本篇主题来讲解要如何选择适合自己的火灾保险。

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