本篇文章以海外投资人购入日本投资用房产中占比最高的，中古投资或自住用房地产为例，针对日本房地产的购屋流程以及所需的费用项目进行说明。
1.资讯收集、资金调度、事前准备
在进入看屋的阶段之前，第一步是厘清个人需求并且收集相关资讯。
个人的居住需求、期望、条件，包含考虑置产的地区、平米数、隔间以及价格预算等，建议实际与置业顾问碰面之前，可以先自行整理出一些条件和期望，可以让咨询更顺畅。
同时，预算以及是否使用贷款也是咨询时一定会被问及的部分。如果不确定自己是否符合可贷款的资格，咨询时建议务必要和置业顾问说明个人的情况、需求和资金规划。不少海外投资人会认为因为自己是外国人就不可以贷款，但实际上目前日本国内开放外国人进行房贷贷款的银行也逐步增加。非居住于日本当地的海外投资人也可咨询自己国家有在日本设点的国籍银行，不少都有承办「非居住于日本之国人住房贷款」的业务。千万不要擅自觉得自己似乎不符合条件就放弃询问。
至于可贷款金额除了每间银行会有些许差异之外，主要还是取决于贷款申请人的年收以及其他个人条件。在咨询时请置业顾问帮忙向银行提交「事前审查」申请，就可以知道个人的条件是否能够进行贷款。
2.了解欲购入地区的市场行情
了解期望地区的市场行情相当重要。
以东京都23区为例，不论是新房或是中古屋的价格都持续上涨。虽然市场上不时出现价格差不多触顶的言论，但价格上涨却也是不争的事实。
以RENOSY自行调查的数据为例，东京都23区的中古公寓买卖价格的中间值约落在5,750万日圆。根据屋龄、隔间、平米数、地点的不同，市中心的中古屋价格亦不断上涨，价格突破一亿日币的物件近年来也不是那么少见了。
3.决定购入的「房产」并签订交易契约
确定欲购买的房地产后，第一步，置业顾问会帮忙递交「买付证明书」（购买申请书），或是更准确的说是「购买意向书」，表示购屋人对该物件有兴趣，且愿意出价并希望签订交易契约。
购买申请书上会标明「购屋人的出价」也就是期望的购入价格、是否使用房贷、预计的签约日期等资讯。其他也有「买受证明书」、「购入申込书」的说法，但本质上是一样的意思。
至于日本购屋是否能杀价？首先，日本在一般零售业并没有杀价文化，买东西时，几乎不会碰到老板让客人杀价或客人讨价还价的情况。因为在日本文化里，会认为你觉得我的商品或服务不好，才会想讨价还价。会被认为是很失礼的行为。
不过在房地产交易中，其实是可议价的，但可杀价的范围也不大。日本的房地产采实坪制和实价登录。公设比一般不计入交易坪数当中或公设占比低。所有过去的交易资料只要上政府网站也都可以查询得到。相对于大部分国家，房地产资讯相对透明。对于一个物件的价格不满意，可另寻其他价位及条件相似的物件。
因此，以中古屋交易为例，议价空间大概也只有3%~5%或是很多屋主只愿意去掉零头。
如果屋主和买家双方彼此同意，就会由房屋中介协调正式签订「购屋契约」。接下来房仲会向购屋人进行一连串的交易契约和文件的说明。其中记载了关于该房地产众多须知的「重要事项说明书」必须由持有「宅建士免许」也就是「房地产经纪人」证照的置业顾问进行说明。费用方面除了房地产的价格也包含各种交屋、过户的登记费用。
4.决定款项的结算日期及交屋日期
购屋契约成立后会需要决定各个款项的结清日期以及交屋日。所有款项并不一定要在同一天全部结清。这部分可以与房仲根据手头的资金状况与屋主协商。
如果有申请使用贷款，则还需与银行确认可开始放款的日期，再去决定实际打款日和交屋日为佳。当然，如果手上资金充裕一次结清也是最受屋主和中介欢迎的「一次付清的干净交易 （All cash clean deal）」。
购入日本中古屋时所需费用项目：
除了房产本身的费用之外还包含以下项目
• 印纸税意即中文的「印花税」
• 仲介手数料也就是「中介费」
• 手付金也就是中文的「订金」
如果有使用房屋贷款则交屋前还会需要处理贷款手续，并且会有以下相关的费用发生。
• 印纸税（印花税）
• 融资手数料 （融资处理手续费）
• ローン保证料（贷款保证金）
• 抵当権设定登记费用（债权抵押登记费）
• 火灾保険料 （房屋火灾保险（大部分同时含地震保险））
交屋当天除了置业顾问以及屋主（或代理人或持有该房产的建商代表或管理公司）行政书士也会一同出席。行政书士主要负责房地产所有权的转移登记、银行贷款的文件处理以及接下来的权状登记等文书业务。交屋当天也会将剩余未结的款项结清，可能包含一部分未结清的房屋本身的费用以及代书费等各种费用。
下一篇会针对各项费用收取的大致金额范围、看屋时要注意的点、如果要进行整修或翻新时该注意的地方等进行说明。
……
房产投资市场永远是「入场越早，获益越多」，在日元汇率下降之前的那批投资者，已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。
如今日元汇率再度回到5年前，也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点，选对日本房产，不做市场的「韭菜」
把握投资收益的主动权，莫让犹豫徒增成本！
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