日本公寓价格上涨速度超过工资涨幅？东京：18倍！｜日本房产

发布: 2024/12/20 更新: 2025/02/26

购买公寓的目的：为生活提供庇护之所→潜在的投资对象

新建公寓平均售价首次超过全国平均年收的10倍

根据东京カンテイ（东京・品川）发布了新建公寓和建成10年的二手公寓的年收入倍率调查发现：新建公寓自调查开始以来，首次均价超过全国平均年收入的10倍。

1. 「年収倍率」：70㎡换算价格÷平均年收入

据统计，在同为新建公寓的情况下，将各都道府县的新建公寓以70㎡换算价格除以该都道府县的平均年收入的数值作为「年收倍率（年収倍率）」（即新建公寓相当于年收入的几倍）。二手公寓的年收倍率则是筑龄10年的二手公寓价格除以年收入的数值。

用年收倍率数值的变化可以看出日本房地产发展趋势。

※ 关于平均年收入，使用了以内阁府公布的「县民经济计算」（県民経済计算）为基础，全国的平均年收入在统计时去除了实际没有出售新建楼盘的区县。

2. 年收倍率为5倍以内曾是大都市圈的梦想

年收倍率数值越低，意味着这一区域的新建公寓越容易购得（购房压力不大）；反之数值越高，表示越难买。在过去，日本房价尚未飙升的时候，年收倍率在5倍以内就能在大都市买到住房，是一个可以靠奋斗就能完成的梦想。

如下所示，日本2023年的全国平均年收倍率超过了10倍，这意味着一个上班的成年人在首都圈和近畿圈，如果不十分努力工作的话是买不起新建公寓的。

3. 70㎡换算价格同比上涨8.0%

2023年新建公寓的70㎡换算价格的均价为4550万日元（约合人民币212万），平均年收入则为451万日元（约合人民币21万），所以年收倍率为10.09倍。22年全国年收倍率平均为9.66倍，比上年扩大了0.43个百分点。

这是全国平均年收倍率首次达到10倍左右。

70㎡换算价格从4212万日元（约合人民币197万）提高到4550万日元，涨幅8.0%；虽然平均年收入也从436万日元（约合人民币20万）增加到了451万日元，但是年收入的增长率却停留在3.4%。

东京都的年收倍率上升了近18倍

全日本新建公寓年收倍率最高的是东京都，为17.78倍，从22年的14.81倍大幅上升。

东京都平均年收入从578万日元（约合人民币27万）增加到592万日元（约合人民币28万），但是70㎡的换算价格从8561万日元（约合人民币399万）上升到1亿0526万日元（约合人民币490万），上升了23.0%。

因为房价是年收入的18倍，所以对于一般公司职员来说，购买相当困难（只是针对日本本土的历史房价趋势而言）。因为高收入者、有大量的自有资金、能贷款的人，或者资产丰富、能用现金买到的人，以及能从父母那里得到巨额赠与的人等数量相当有限。

1. 年收倍率排名第2是轻井泽所在的长野县

年收倍率仅次于东京都的城市并非首都圈和近畿圈的府县，而是长野县——15.88倍，从22年的9.57倍一下子倍率突增。

但是观察年收入，长野县的平均年收入从446万日元（约合人民币21万）到458万日元（约合人民币21万）并没有大幅增加，70㎡换算价格从4266万日元（约合人民币199万）上升到7272万日元（约合人民币339万），上升了70.4%，仅次于东京都。这主要是因为今年轻井泽开发出了不少高价物件，拉高了整个长野县的平均房价。

实际上，2024年轻井泽也会继续推出专有面积超过300㎡的大户型高价公寓（售价超过4亿日元）。