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最近，国内房地产「H大集团」的负债事件一石激起千层浪，尤其是那段出现在员工内部家书中的话「我们遇到了前所未有的巨大困难……坚信一定能尽快走出至暗时刻……」，这无疑就是对外宣布：我们已经「凉凉」，烂摊子大家一起扛。
曾经是中国国内房地产的一哥，如今却因为负债问题摇摇欲坠，H大不仅要面临巨额的债务，更要面对千千万万买了旗下商品房的购房者们。
01. 手握3亿㎡土地，跳入多元化大坑
在查阅了H大在2019年的企业中期报告后发现，当时他们始终不断吸纳庞大优质的土地储备，推动所谓「高质量发展」。
仅在2019年上半年，H大就新增79幅土地储备。
新增土地分布在南京、太原、昆明、重庆、郑州、福州等58个城市，其总建筑面积达4449万㎡，较2018年同期增加44.2%，新增土地储备原值756亿元，平均地价为1699元/㎡。
此外，由于早些年H大号称要进军新能源汽车产业，为此还购置过约726.6万㎡的土地，在新增土地建筑面积中占比约为16.3%。
其中工业用地为440.4万㎡，平均地价只有389元/㎡，是总平均地价的1/4。
然而给住宅用地留了多少？仅286.2万㎡，正因如此，H大手上的住宅用地平均价格将近2074元/㎡。
一直到出企业中期报告前，H大手上拥有的总土地储备项目864个，分布在中国的232个城市，覆盖了几乎全部一线城市、直辖市、省会城市及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市，总土地储 备面积为3.19亿㎡，较2018年同期增长4.6%。
H大在2020年以前涉足产业之多、领域之广，是很多房企都未曾触碰得到的，除了房地产及相关的物业管理，H大还挤入了汽车、旅游、健康、网络、金融、快消、体育和文娱等领域。
盘子确实越做越大，但是想要一碗水端平，实属不易。
02. 文旅两开花，倒在疫情前
值得注意的是，在H大整个产业分布中，文化旅游产业、酒店产业方面在后期铺的有些大，其中名气最高的就是「H大童世界」和「H大水世界」。
可以说H大后来的发展「成也文旅，败也文旅」，如果不是后来2020年的疫情，或许H大的债务危机还有一丝转机。
就拿这两个当初专门为2~15岁少年儿童打造，号称全球唯一的「全室内、全天候、全季节」大型主题乐园来说，曾经每个儿童世界乐园辐射半径 都超500公里，辐射周边人口8000万。
看似非常赚钱的项目一遇上全球性的公共卫生危机，不得不全部关停。
要知道全球最知名的迪士尼乐园，从1955年首家洛杉矶迪士尼的正式开园，到2016年上海迪士尼乐园的落地开放，在漫长的61年间也只不过建造了6座大型乐园。
而且这6座也并非每个都经营状况良好，其中东京迪士尼乐园在2005年以前是已开业的三家海外迪士尼乐园中唯一持续盈利的，即便遇上后来的2008年金融危机，其入园人数同比依然增加了7.1%，创历史新高。
相反，巴黎迪士尼运营惨淡，开业17年来，除1995年和2007年曾实现微利外，几乎年年亏损。
巴黎迪士尼营业状况
在文旅产业闯荡61年的华尔特迪士尼公司都不能保证旗下所有乐园实现全部盈利，H大何来的信心布如此巨大的局？
随后H大开发的一系列养生谷、温泉等等，几乎全部都被扼杀在摇篮里，当H大将所有资金毫无保留地投放到产业中，手上现金流吃紧，也就间接成为了扼杀自己的那双大手。
03. 未来房产是工具，现金流即王道
时代在变化，投资的思维也要与时俱进。
大到企业，小到个人投资者，不论是投身于国内房产还是海外房产，最先考虑的永远应该是现金流！现金流！现金流！
有这样一个说法叫做：利润是虚荣的，现金流是理性的。
在任何投资中，利润和现金流两者都不可或缺，只不过从短期来看，现金流解决的是生死攸关的问题，而利润则是一个长期经营的目标。
想要在这个瞬息万变的市场中分得一杯羹，首先就是要在这个市场中稳定生存下来，因此盘活现金流永远是投资过程中放在首位、优先考虑的事。没有之一！就是优先！就是如此绝对！它就应该是我们最优先考虑的。
H大正是因为没有稳定的现金流，才使得债来如山倒，这也给广大的 房产投资 者敲响一个警钟：能够在投资期间源源不断获取现金流的房产，才是值得投资的房产，而且这种投资也才算是成功。
怎么获取现金流？看租金！
怎么提高租金？看地段！
要始终记得现在买房的趋势，买的不是「一夜暴富」，而是「细水长流」。
房产接下去会越来越像一种金融工具，你可以期待它本身价值的增长，但目光更多是要放在它能为自己带来多少现金流上。
无论国内外，投资房产的底线有三：
能租
能住
能出手
如果贪图房价便宜，在犄角旮旯买套大户型，前不着村后不着店，你自己都不愿意住还能指望谁来租你的房子？没有配套、没有人口流动，就别妄想投资房产能赚钱。
租金和租售比是能够直接反映某个地段真实的居住需求、真实的客户购买力、真实的价值核心数据。有出租才有人口，有人口才有交易，有交易才有流动，有流动才能套现，换句话说，有租金保障的房产才安全。
房价取决于有钱人，而房租取决于普通的老百姓，无论供求关系是否紧张，房租都脱离不了就业和收入的基本面。
因此在买房前大致算一下，租售比（年租金/房价）这个值如果趋于零，那基本可以考虑放弃了，因为租不出去也就意味着只能把房产投资的宝压在房价涨幅上，这叫投机不叫投资。
那么高现金流的房子该怎么选？以日本为例，挑选租给日本人的房子有哪些要点？有一个懂房产的朋友就十分重要！
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参考资料：
[1].亿翰智库-H大地产集团企业中期报告
[2].上海迪士尼迎来五周年 游客平均消费至少一千元
[3].迪士尼乐园经营现状的文化解读
[4].各地迪士尼乐园的经营状况有什么不同？哪些迪士尼乐园更赚钱？
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神居秒算 编辑部
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