投资日本房产的绝佳变现时间怎么选？如何利益最大化
发布: 2020/12/30 更新: 2024/11/01
我们一直都在讨论关于投资日本房产的话题，最重要的就是长期持有，依靠稳定增长的地价、房价以及租金赚取投资收益，其中主要来源就是稳定租金。
神居点睛
我们一直都在讨论关于投资日本房产的话题，最重要的就是长期持有，依靠稳定增长的地价、房价以及租金赚取投资收益，其中主要来源就是稳定租金。
2020年第三季度日本首都圈二手房成约平米单价以及单套房价均有所上涨
不过房产投资有时候并不是一锤子的买卖。有的投资者可能会选择在投资初期选择购入低价小户型的房屋进行出租，经过几年后再「以小换大」，卖掉老旧小，购入大户型。
那么今天就来聊聊，何时卖掉手中的房产能将自己的收益最大化？
在出售住宅类或者其他类型不动产的时候，房屋自身的建筑年数以及持有年限这两个时间点非常重要。
尽管假设错过这两个时间也不会使得自己的投资产生亏损，但是如果能在合适的时间进行合适的投资举措，就可以使得自己的投资收益最大化。
对于那些以小换大的投资者而言，在一卖一买之间，选错时间可能会出现一些税费的损失。
那么我们就先来看第一个时间点：建筑年数。
对于不动产而言，如果不去考虑大环境的因素，那么住宅从到手的那天开始，就应当把房屋折旧计算在内了（尽管购入后最初折旧产生的损失会远远小于市场的整体上涨程度）。
因此根据业内人士的建议，一幢不动产在购入后的15年左右将会达到一个临界值，即在超过15年后，加速折旧产生的损失可能会影响到投资者出售时的收益。
这里要注意的是，所谓的「临界值15年」并非指的是物件竣工后的15年，而是投资者在购入房产后的15年。因为哪怕某个物件已经竣工20年了，你在购入之后，前20年的房屋折旧损失是上一任投资者自己承担的，你所要承担的则只是第21年以后的房屋折旧。
如果说建筑年数是投资日本房产利益最大的上限，那么持有年限则是日本房产利益最大的下限。
和国内的政策一样，为了打击快买快卖房屋来赚取因市场持续上涨而产生的收益，政府对于短期入手脱手房屋的税率做出很大限制。因此先说结论：持有日本房产至少5年以后，在出售时能有税率方面的优惠。
这里的税率主要是指出售房屋时的住民税（居民税）和譲渡所得税（让渡所得税可以理解为买卖所得的增值部分的税），因为像为东日本大地震开设的复兴特别所得税是固定的，所以就不在影响范围内。
让渡所得税的计算起点是每年公历1月1日，根据投资者持有不动产的时间、以及不动产的价值来确定具体税率。
根据持有时间，可以分为短期让渡所得以及长期让渡所得，其中以5年为分水岭，持有5年以下为短期，5年以上为长期。若持有10年以上，则还会有税率上的减免优惠。
根据房屋使用类型能分为居住用不动产和非居住用不动产，尽管税率标准一样，不过在成交的时候是要表明居住用还是非居住用的。
具体的计算方式如下：
1.首先要计算让渡时的增值部分费用，即让渡所得：让渡所得=出售价格-（购入价格+取得费用+让渡费用）
其中，当让渡所得不足3000万日元（约合人民币189万元）时是不用交税的，超过3000万日元部分需要缴税。
2.确定了让渡所得后，计算让渡所得税（居住用和非居住用其实是一样的）：
居住用持有：
a.5年内：
让渡所得税=让渡所得×（让渡所得税税率30%+复兴特别所得税0.63%+居民税9%）
b.5年以上、10年以内：
让渡所得税=让渡所得×（让渡所得税税率15%+复兴特别所得税0.315%+居民税5%）
c.10年以上：
针对让渡所得在3000万日元以上、6000万日元以下部分，让渡所得税税率下调至10.21%、住民税下调至4%。
针对让渡所得在6000万日元以上按照让渡所得税税率15%、复兴特别所得税0.315%以及居民税5%来计算。
非居住用持有：
a.5年内：
让渡所得税=让渡所得×（让渡所得税税率30%+复兴特别所得税0.63%+居民税9%）
b.5年以上：
让渡所得税=让渡所得×（让渡所得税税率15%+复兴特别所得税0.315%+居民税5%）
由此可见，如果想要在缴税部分享受到优惠，那么最好是在购入房产并持有5年以后再出售，能够极大降低让渡所得税的缴纳。虽然这个「5年」并非决定性因素，但至少也能作为一种判断标准。
那么具体到一年中，哪几个月份最容易出售日本房产也有讲究。
据统计，在一整年中，1月到3月之间最适合出售不动产，因为在1月至3月这三个月期间正好赶上上班族们的就业、转职、调动工作以及学生们的新学期开学，因此这3个月是1年中不动产行业最忙的时刻。
那么如果是手中已有房产，希望通过「以小换大」的形式来进行日本房产的持续投资，那么到底是「先卖」还是「先买」呢？我们先来看看各自的优缺点。
「先卖」的优势在于可以从容出售，不过这里还是要区分是自住还是出租以及是否有未还清的贷款。如果是自住并且还在还贷款，那么先卖房产可以用这笔钱先一次性偿还贷款剩余部分（不贷款的话就可以省去这步），剩下的钱再重组住房贷款买新房。
但缺点就在于如果这套房子是自住，那么就还要再额外花一笔钱暂住出去，等到新房成交后才能搬家（不过基本上大部分的海外投资者购买日本房产是为了出租，就完全不用担心这笔额外的暂住费了）。
而「先买」的好处是整个购房过程会特别安逸，因为相较于卖房，买房的过程非常漫长，需要投资者仔细斟酌选择。缺点就在会占用大量的资金。
如果旧房没有剩余贷款要还，那投资者就要准备新房的首付并贷款，等到旧房卖出后再可以还新房的部分贷款。而如果旧房还有贷款没结清，则旧房卖出后要先还完旧房的贷款，然后再拿余额去还新房的部分贷款。
如果没有充沛的闲置资金，最好还是「先卖后买」，最多也就多支出一笔暂住费（投资出租的话甚至这笔钱也可以免去了）。
这样精打细算一看，投资日本房产获益的窍门还是有很多的，总结一下就是：
1.受到房屋折旧损失最小的年限是在获取日本房产后的15年内；
2.缴税最少的让渡时间在取得日本房产后的5年以上（最实惠的是10年以上且让渡增值部分低于6000万日元）；
3.想要通过旧房换新房的形式增加投资日本房产的成本，最好是先卖后买。
参考资料：
[1].不动产の売り时はいつ？ 资产価値から见た、自宅売却のベストタイミングとは？ シリーズ「不动产売却の秘诀」
[2].不动产売却时にかかる「税金」を、安くする方法は？
自宅、赁贷、相続した空き家など、不动产ごとに 异なる控除など节税方法や、税金の计算式を绍介
[3].不动产の税金についてQ&A形式で解说しています
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